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本文将对泰国房地产交易的相关信息进行介绍。
内政部下属的土地局是每一起房地产交易的主管行政部门。泰国各省均设有土地局。下列交易应在距离土地所在地最近的（土地局）办公厅进行。
一、交易范围
土地局是下列交易的唯一主管部门：
- 土地所有权的登记
- 公寓所有权的登记
- 下列法律行为的登记：
- 土地和建筑物的销售和购买
- 土地和建筑物的转让
- 继承
- 抵押借款
- 出租
- 土地调查
二、外国人的权利
- 概述
根据已批准的条约和《土地法》B.E. 2497（1954年），外国人（包括由外国股东持有49%以上股份的公司或拥有外国大股东的公司）在申请并获得内政部的部长的特别批准后，可以获得土地（《土地法》第86条）。被允许获得的土地面积取决于使用目的，如下：
（*1莱等于1,600 平方米）
1. 住宅（每个家庭） | 1,600平方米 |
2. 商业用途 | 1,600平方米 |
3. 工业用途 | 16,000平方米 |
4. 农业用途（每户） | 16,000平方米 |
5. 宗教用途 | 1,600平方米 |
6. 公共慈善机构 | 8,000平方米 |
7. 墓地（每个家庭） | 800平方米 |
然而，被批准获得的土地仅限于特定用途。如果外国人希望改变土地使用目的，该外国人应对该土地进行重新登记。依据土地使用目的之变化，可获得的土地份额可能不得不随之减少；地主必须在一年内处置超出份额的土地 。在其他的一些情况下（例如，非法收购、改变国籍、继承），也必须在1年内对土地进行处置 。
- 优惠政策
外国人在泰国投资时可以为居住目的而获得土地（尽管仍须特别批准）：
- 购买由泰国政府、泰国银行或泰国国有企业发行的债券，或由财政部提供利息和本金担保的债券
- 投资于不动产的共同基金
- 投资于由投资促进委员会促进的公司的股票
- 投资于由投资促进委员会促进的业务。
然而，投资资本必须至少为40,000,000泰铢（约合人民币800万元）并连续保持5年。居住区域必须位于曼谷、芭堤雅，或由《城市和乡村规划法》划定用于居住区的市区或其他区域。
三、费用
- 政府费用
下列交易的登记费，须按不动产的土地局估值（“土地局估值”或AV）的2%缴纳：
- 销售
- 贸易
- 赠与
- 债务/股份支付的转让，法院命令
- 继承
下列交易的登记费，则按照土地局估值的1%缴纳：
- 出租
- 租赁权益的继承
- 供役地权（Servitudes）
- 用益权（Usufruct）
- 地上权（Superficies）
- 居住权
- 其他的产权负担
- 抵押借款（Mortgage）
- 预扣税
a) 自然人
计算自然人应缴纳的预扣税，可以分为不同的三步：
第一步：用以下公式计算每年从出售财产中获得的应纳税净收入：
(土地局估值 – 一次性扣除)/拥有年限
“一次性扣除”(lump-sum deduction) 的数额取决于所有权的年限，如下：
然而，在继承或赠与的情况下，转让人可以统一按50%的进行扣除。
第二步：确定每年应扣缴的税率，如下表所示：
第三步：通过将每年应扣缴的税款乘以所有权的年数，来计算整个所有权期间应扣缴的税款。
举例：
一块土地的转让人（既不是通过继承也不是通过赠与获得的）持有该土地5年，并同意以280万泰铢的价格出售该土地。土地局对该土地的鉴定价值为2,500,000泰铢。
计算：
- 每年的应评税收入为：
(2,500,000-1,625,000)/5 = 175,000
(2,500,000×65%)
- 每年的所得税为8,750泰铢
(175,000×5%)
- 应扣留的税款总额为43,750泰铢（8,750×5）。
b) 法人实体
预扣税将按照土地局估值的1%或实际销售价格的1%计取，以较高者为准。
注：转让土地所产生的资本利得（如有），应按20%的税率缴纳企业所得税。
c) 预扣税的豁免
以下类别的登记不在预扣税范围内：
- 租赁，租赁协议中有关增加租赁价值的修订
- 租赁权益方面的继承权的转移
- 供役地权（Servitudes）
- 用益权（Usufruct）
- 地上权（Superficies）
- 居住权
- 其他的产权负担
- 抵押借款（Mortgage）
- 印花税
任何有关不动产的登记都要缴纳印花税，金额为土地局估值的0.5%或实际销售价格的0.5%，以较高者为准。
然而，如果转让人需要缴纳任何特种营业税，那么印花税将不适用。
请注意，抵押借款的登记也无需缴纳印花税。
- 特种营业税（Specific Business Tax）
对于包括贸易、赠与、租购或分销在内的土地销售，特种营业税（SBT）的征收率为土地局估值的3.3%或实际售价的3.3%，以较高者为准。
下列情况下，应缴纳特种营业税：
- 由相关的土地安排法授权的人出售的不动产
- 由注册公寓的经营者出售的单位
- 出售已建成待售的建筑物，包括出售该建筑物所在的土地
- 出售不属于第1、2或3项的土地（只有在以建设公共设施为目的而部分出售的情况下才可以）。
- 根据《税法典》第77/1条，出售卖方用于商业运营的不动产。
- 第1、2、3、4或5项中未提及的不动产，在获得后5年内转售。
下列情况下销售不动产，将不缴纳特种营业税：
- 获得不动产超过5年后出售不动产。
- 依据征收法，出售或征收不动产。
- 出售依据继承权获得的不动产。
- 出售作为卖方住所的不动产，卖方的名字已经在该住所的房屋登记册上登记了至少1年。如果土地和地上建筑物不是同时购买的，则卖方必须拥有该土地或建筑物至少5年。
- 将所有权或占有权转让给法定子女，不包括被收养的子女。
- 通过继承事由向法定继承人转让所有权或拥有权。
- 向政府当局转让所有权或占有权。
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