第30期通讯(中文)

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        本文将对泰国房地产交易的相关信息进行介绍。

 

        内政部下属的土地局是每一起房地产交易的主管行政部门。泰国各省均设有土地局。下列交易应在距离土地所在地最近的(土地局)办公厅进行。

 

 

 

一、交易范围

 

        土地局是下列交易的唯一主管部门:

 

  1. 土地所有权的登记
  2. 公寓所有权的登记
  3. 下列法律行为的登记:
    • 土地和建筑物的销售和购买
    • 土地和建筑物的转让
    • 继承
    • 抵押借款
    • 出租
  4. 土地调查

二、外国人的权利

 

 

  1. 概述

 

        根据已批准的条约和《土地法》B.E. 2497(1954年),外国人(包括由外国股东持有49%以上股份的公司或拥有外国大股东的公司)在申请并获得内政部的部长的特别批准后,可以获得土地(《土地法》第86条)。被允许获得的土地面积取决于使用目的,如下:

 

 

(*1莱等于1,600 平方米)

 

1.    住宅(每个家庭)

1,600平方米

2.    商业用途    

1,600平方米

3.    工业用途

16,000平方米

4.    农业用途(每户)

16,000平方米

5.    宗教用途

1,600平方米

6.    公共慈善机构

8,000平方米

7.    墓地(每个家庭)

800平方米

       

 

 

然而,被批准获得的土地仅限于特定用途。如果外国人希望改变土地使用目的,该外国人应对该土地进行重新登记。依据土地使用目的之变化,可获得的土地份额可能不得不随之减少;地主必须在一年内处置超出份额的土地 。在其他的一些情况下(例如,非法收购、改变国籍、继承),也必须在1年内对土地进行处置 。

 

 

 

  1. 优惠政策

        外国人在泰国投资时可以为居住目的而获得土地(尽管仍须特别批准):

 

  • 购买由泰国政府、泰国银行或泰国国有企业发行的债券,或由财政部提供利息和本金担保的债券
  • 投资于不动产的共同基金
  • 投资于由投资促进委员会促进的公司的股票
  • 投资于由投资促进委员会促进的业务。

        然而,投资资本必须至少为40,000,000泰铢(约合人民币800万元)并连续保持5年。居住区域必须位于曼谷、芭堤雅,或由《城市和乡村规划法》划定用于居住区的市区或其他区域。

 

 

三、费用

 

 

  1. 政府费用

        下列交易的登记费,须按不动产的土地局估值(“土地局估值”或AV)的2%缴纳:

 

  • 销售
  • 贸易
  • 赠与
  • 债务/股份支付的转让,法院命令
  • 继承

        下列交易的登记费,则按照土地局估值的1%缴纳:

 

  • 出租
  • 租赁权益的继承
  • 供役地权(Servitudes
  • 用益权(Usufruct
  • 地上权(Superficies
  • 居住权
  • 其他的产权负担
  • 抵押借款(Mortgage
  1. 预扣税

 

            a) 自然人

 

        计算自然人应缴纳的预扣税,可以分为不同的三步:

 

        第一步:用以下公式计算每年从出售财产中获得的应纳税净收入:

 

 

(土地局估值 一次性扣除)/拥有年限

 

        “一次性扣除”(lump-sum deduction) 的数额取决于所有权的年限,如下:

 

 

 

 

然而,在继承或赠与的情况下,转让人可以统一按50%的进行扣除。

 

        第二步:确定每年应扣缴的税率,如下表所示:

 

 

 

 

        第三步:通过将每年应扣缴的税款乘以所有权的年数,来计算整个所有权期间应扣缴的税款。

 

        举例:

 

        一块土地的转让人(既不是通过继承也不是通过赠与获得的)持有该土地5年,并同意以280万泰铢的价格出售该土地。土地局对该土地的鉴定价值为2,500,000泰铢。

 

        计算:

 

  1. 每年的应评税收入为:

(2,500,000-1,625,000)/5 = 175,000

(2,500,000×65%)

 

  1. 每年的所得税为8,750泰铢

(175,000×5%)

 

  1. 应扣留的税款总额为43,750泰铢8,750×5)。

    b) 法人实体

        预扣税将按照土地局估值的1%或实际销售价格的1%计取,以较高者为准。

 

         :转让土地所产生的资本利得(如有),应按20%的税率缴纳企业所得税。

 

           c) 预扣税的豁免

 

        以下类别的登记不在预扣税范围内:

 

  • 租赁,租赁协议中有关增加租赁价值的修订
  • 租赁权益方面的继承权的转移
  • 供役地权(Servitudes
  • 用益权(Usufruct
  • 地上权(Superficies
  • 居住权
  • 其他的产权负担
  • 抵押借款(Mortgage

 

 

  1. 印花税

 

        任何有关不动产的登记都要缴纳印花税,金额为土地局估值的0.5%或实际销售价格的0.5%,以较高者为准。

 

        然而,如果转让人需要缴纳任何特种营业税,那么印花税将不适用。

 

        请注意,抵押借款的登记也无需缴纳印花税。

 

 

 

  1. 特种营业税Specific Business Tax

 

        对于包括贸易、赠与、租购或分销在内的土地销售,特种营业税(SBT)的征收率为土地局估值的3.3%或实际售价的3.3%,以较高者为准。

 

        下列情况下,应缴纳特种营业税:

 

  • 由相关的土地安排法授权的人出售的不动产
  • 由注册公寓的经营者出售的单位
  • 出售已建成待售的建筑物,包括出售该建筑物所在的土地
  • 出售不属于第1、2或3项的土地(只有在以建设公共设施为目的而部分出售的情况下才可以)。
  • 根据《税法典》第77/1条,出售卖方用于商业运营的不动产。
  • 第1、2、3、4或5项中未提及的不动产,在获得后5年内转售。

 

        下列情况下销售不动产,将不缴纳特种营业税:

 

  1. 获得不动产超过5年后出售不动产。
  2. 依据征收法,出售或征收不动产。
  3. 出售依据继承权获得的不动产。
  4. 出售作为卖方住所的不动产,卖方的名字已经在该住所的房屋登记册上登记了至少1年。如果土地和地上建筑物不是同时购买的,则卖方必须拥有该土地或建筑物至少5年。
  5. 将所有权或占有权转让给法定子女,不包括被收养的子女。
  6. 通过继承事由向法定继承人转让所有权或拥有权。
  7. 向政府当局转让所有权或占有权。

 

 

 

我们希望本通讯所提供的信息对你有所帮助

 如果你有任何进一步的问题,请不要犹豫,与我们联系

 

洛伦兹和合伙人

LORENZ & PARTNERS

 

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